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房企“拿钱”通道收窄 5月40家房企融资环比近腰斩

2018-06-08 17:09:17   来源:   点击:

5月下旬以来,多家主流房企的发债项目被“中止”,引发市场对地产债信用风险的担忧。其实,债券项目中止只是房企融资收紧的一个表象,自2018年以来,资管新规出炉,楼市政策收紧,意味着房企通过非标融资的难度越来越大。在楼市调控持续严厉的背景下,中小房企将陷入融资困境。随着融资成本的提升,房企的经营压力也在加大。与此同时,下半年地产业即将迎来债务到期高峰,在非标和贷款融资监管趋严的背景下,债券融资额也开始回落,个别房企恐将面临现金流断裂的风险。

▲深圳楼市一角

“房企正面临还债压力的高峰。”一家上市房企高管向《每日经济新闻》记者坦言,房地产行业属于资金密集型行业,从去年开始,各家房企在融资方面的压力就逐渐显现。

银行收紧房企融资,多项新规围困,加上发债遇冷,房企想要“拿钱”的通道逐渐收窄。“拿钱比拿地更重要,回款比销售更重要。”易居企业(中国)集团有限公司CEO丁祖昱的一席话也道破了房企正面临资金难题。

自5月以来,房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行,其中包括碧桂园的一笔200亿元债券,这也预示着房企融资趋紧的态势或将延续。

同策研究院数据显示,2018年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元,环比4月的769.12亿元减少了41.34%,融资总额创近1年(2017年5月至今)来最低,融资情况不容乐观。

新城控股副总裁欧阳捷分析融资收紧的原因认为,房企开发贷的增速断崖式下跌,跟监管层定向控制流向房地产的资金密切相关,当然也跟整个金融机构的去杠杆有关。

融资总额近乎腰斩

在融资收紧的情况下,房企融资总额环比大幅下降,境内外融资难度加大,预示着房企资金状况正面临考验。

《每日经济新闻》记者获得的一份同策研究院研究报告显示,2018年5月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元,环比4月的769.12亿元减少41.34%,融资总额是自2017年5月以来的最低额。另外,40家监测房企的融资金额在2018年第一季度呈小幅下降趋势,但仍处于平稳状态,在2018年4月融资大幅回温上升状况下,5月份融资情况发生逆转,总额跌落谷底。

与此同时,克而瑞研究中心数据显示,5月,108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%;同期海外发债额为零。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉曾公开表示,国家做了一系列的去杠杆、抑泡沫和防风险的操作,目标就是要守住不发生系统性金融风险这样一个底线。在此逻辑下,房地产金融监管的体系建设也进入了快车道。国家对于进入房地产的资金的监管,实行穿透式的监管,加速了去通道、降杠杆,防范投机性的资金进入到房地产市场的过程。

据不完全统计,从2016年第四季度开始,监管部门陆续出台诸多限制房企融资的新规。其中包括,暂停地产企业公司债发行、公司债发行要过准入关和分类关,严禁房地产企业发行企业债用于商业性房地产项目,限制私募资管计划投资过热城市房地产项目。

2017年8月,证监会明令禁止房企通过再融资途径拿地,随后上海、南京和北京等地方相继出台政策。以北京为例,北京银监局要求,严防各路资金违规进入房地产市场,逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。而南京、广州则规定房企拿地必须用自有资金,“一分钱都不准贷”。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析称,1~5月份,房地产企业销售业绩逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大,海外融资成为很多企业的选择。

中原地产研究中心统计数据显示,2018年前5月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔,共293.72亿美元,同比2017年1~5月的31笔127.85亿美元上涨幅度达到了130%,5月单月募集金额达到了32.9亿美元。

然而,4月19日外汇管理局提出“对房企借外债的审慎态度”,这意味着房企寻求境外融资难度系数也攀升了。

融资成本上涨的隐形压力

新城控股副总裁欧阳捷认为,在金融监管越来越紧、房地产定向流动性增长越来越少的大背景下,如果排名百强上下的房企不能获得银行的支持,不能拿到更多的钱,就不能挤进50强队列,有可能会尾随中小房企、被迫退出地产江湖。

事实上,不少房企在面临融资难的情况下,融资成本也在不断上升。对此,张大伟坦言,随着最近内地房地产调控监管信托资金进入房地产市场,房企最近融资的资金成本明显上升,融资的难度也越来越大。

同策咨询研究院数据显示,5月,融资成本最低的一笔是保利地产发行的2018年度第二期中期票据,规模为20亿元,5年到期,利率为4.88%;其次,金地集团于5月7日发行了2018年度第二期中期票据,发行期限3年,票面利率为5.18%;此外,金地集团还发行了规模为人民币30亿元的公司债券,其中品种一规模10亿元,利率为5.29%,品种二规模20亿元,利率为5.38%;融资成本最高的是荣盛发展于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具,利率为7.3%。

丁祖昱坦言,房企直接从银行贷款融资也越来越难了,间接融资和信托难度也在不断加大,现在房企能承受的短期融资成本已经达到10%,甚至是15%以上。中原地产研究中心统计数据显示,2017年来房企发行的债券利率均在5%~6%,同年6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%,整体看,所有房企的融资成本相比2016年的平均4%均有非常明显的上行。

张大伟表示,从各地楼市调控看,预计房企的资金压力还将持续,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧。对房企来说,2018年将是房企近4年里资金压力最大的一年。

在欧阳捷看来,需要平衡企业的杠杆率,保证财务安全是最重要的,如果保证财务安全,融资效率会提高,融资成本会下跌。安全当然是融资的最好保证。

张大伟分析认为,在调控持续加码的趋势下,除了融资大环境的变化导致房企融资压力增加,房企在非常明显的拿地加速过程中,拿地越多,也推动了房地产企业的融资需求。


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